En el camino del tren ligero, las empresas de Casino Road se preparan para el impacto

Felipe Hernández, izquierda, y su hijo Tony Hernández hablan sobre el impacto que tendría el plan del Tren Ligero en su negocio y en la comunidad local en general fuera de su tienda el martes 16 de mayo de 2023 en Everett, Washington. (Olivia Vanni / El Heraldo)

Donde van las estaciones, siguen el desplazamiento y la reurbanización. Everett está sopesando opciones para amortiguar el golpe para Casino Square.

EVERETT – Los Gavilanes vibran.

Los panaderos mezclan diariamente huevos, harina, sal y agua para hacer masa para pan fresco. Otros decoran pasteles intrincados. Los carniceros cortan y cortan la carne. Las licuadoras giran para obtener batidos de jugo fresco.

Los clientes llegan durante todo el día. Los lectores de tarjetas emiten un pitido y las cajas registradoras suenan y suenan. La tienda en el cruce de Casino Road y Evergreen Way ofrece marcas y productos básicos para las comunidades hispana y mexicana en Everett.

Cuando abrió en 2006, la mayoría de los clientes eran mexicanos, dijo el propietario del mercado, Felipe Hernández, un inmigrante.

Pronto los clientes hispanos se enteraron del mercado que vendía lengua de vaca, patas de pollo, una caja de dulces Bimbo que se reabastecía periódicamente y otros productos que no podían encontrar en ningún otro lugar.

Hernández comenzó con dos cajeros en una sola suite en el centro comercial llamado Casino Square.

Hoy en día, el centro comercial en forma de M es como un patio de comidas global, cada restaurante con su propia especialidad: gyros, pho, pollo asado mexicano, birria, tortillas frescas y teriyaki. Hay otras pequeñas empresas y servicios, como una tienda de botas occidentales, un consultorio de quiropráctico de habla hispana, una iglesia de habla hispana, una compañía de transporte de habla hispana, una lavandería que funciona con monedas, salones de belleza y una franquicia de Subway.

Los Gavilanes ahora ocupa seis suites como panadería, carnicería, tienda de conveniencia, mercado de comestibles y bar de jugos con alrededor de 50 empleados. Hernández tenía los ojos puestos en una mayor expansión después de que un negocio vecino cerró recientemente.

“Mi familia (y) mis empleados dependen del progreso”, dijo Hernández.

El mercado es un centro para el sur de Everett, la mitad más diversa de una ciudad donde el 16,5 por ciento de la población se identifica como latina. Los Gavilanes es el tipo de lugar que puede vender hasta 4.000 tamales en Navidad, como hizo el año pasado.

Dentro de una pequeña porción de las seis suites que ocupa Los Gavilanes en Casino Square el martes 16 de mayo de 2023 en Everett, Washington. (Olivia Vanni / El Heraldo)

“Gracias a la comunidad, hemos tenido que expandirnos”, dijo Tony Hernández, hijo de Felipe Hernández, quien dirige la tienda.

Ahora, su futuro en 209 E. Casino Road, junto con muchos lugares alrededor de la intersección de Casino Road y Evergreen Way, está en peligro.

¿Ese ruido que se avecina en la distancia? Es el sonido del desarrollo del tren ligero.

Escucha el tren que viene

Los votantes aprobaron la medida conocida como ST3 en 2016, extendiendo el tren ligero Link 16 millas con seis estaciones (y una séptima si se conseguía el dinero) desde Lynnwood hasta el centro de Everett.

La fecha prevista para el servicio completo es 2037, aunque es posible que no llegue al centro de Everett hasta 2041, dependiendo de los fondos.

Un grupo de funcionarios electos y un grupo de residentes del condado de Snohomish, junto con el personal de la agencia, han guiado algunas de las decisiones sobre dónde se podrían construir las estaciones y las vías.

Más recientemente, en junio, la junta de Sound Transit aprobó una evaluación adicional de varias estaciones diferentes y alineaciones de vías. Algunas ubicaciones solo tenían dos opciones, como la estación Ash Way. Pero otros, incluyendo la estación Evergreen Way y la autopista 526 cerca de Casino Road, tenían varias alternativas.

Quedan años antes de que la junta de Sound Transit seleccione qué estación y alineación construir, luego años más hasta que comience el servicio.

Eso deja mucho tiempo para considerar diseños que podrían afectar edificios y propiedades. Quizás un camino sólo necesite servidumbres para vía elevada. O las topadoras podrían ser la opción elegida.

Casino Square es solo uno de los tres sitios que se están revisando para la estación Evergreen Way y Highway 526. Su proximidad a un centro comercial Fred Meyer, las rutas de autobús Community Transit y Everett Transit, además de estar al sur de la autopista, lo hacen atractivo.

La gran área de panadería de Los Gavilanes el martes 16 de mayo de 2023 en Everett, Washington. (Olivia Vanni / El Heraldo)

Otras opciones de sitio están al norte de la autopista cerca de Beverly Lane, detrás de un centro de diálisis y un nuevo complejo de apartamentos, y a lo largo de East Casino Road, justo al este de Evergreen Way.

Álvaro Guillén, director ejecutivo de la organización comunitaria del sur de Everett Connect Casino Road, durante meses ha tratado de convencer a los tomadores de decisiones de Sound Transit de que prescindan de Casino Square. Una de sus cartas a la junta tenía las firmas de 396 residentes, 20 proveedores de servicios y unos 20 propietarios de negocios, dijo.

“Mi equipo y yo hemos hablado sobre este proyecto con cientos de personas que viven y trabajan en el vecindario”, escribió Guillén a la junta en junio. “Este lugar es el hogar de algunos de los grupos más grandes de hogares de habla hispana, familias de bajos ingresos y personas indocumentadas del condado. Muchas de las personas con las que hablé están acostumbradas a ser marginadas y excluidas de los procesos públicos, y sus experiencias les han enseñado que las personas poderosas harán lo que quieran independientemente del aporte de la comunidad”.

Esas súplicas llamaron la atención de los representantes electos del condado de Snohomish en la junta de Sound Transit. En junio, la junta eliminó una designación alternativa preferida de cualquiera de las opciones de estación de Evergreen Way y Highway 526.

Pero no es probable que eso por sí solo detenga el desplazamiento de muchas empresas en Casino Square y otras en el área inmediata.

Está rodando por la curva

Los cambios que acompañan la llegada del tren ligero son evidentes en Seattle. Las nuevas viviendas, a menudo apartamentos y casas adosadas, se dispararon cerca de muchas de las estaciones.

La densidad cerca de una línea de transporte frecuente, como el tren ligero, ayuda a los funcionarios de la ciudad y del condado a alcanzar los objetivos de crecimiento demográfico y vivienda.

Incluso el condado de Snohomish, a aproximadamente un año de distancia del primer servicio con pasajeros que paguen en las estaciones de Lynnwood y Mountlake Terrace, ha visto construir y proponer nuevos edificios de apartamentos.

Los cambios en Lynnwood y Mountlake Terrace podrían ser un presagio de lo que se avecina en las áreas alrededor de las seis estaciones entre Lynnwood y Everett.

En ambas ciudades se han derribado edificios, a menudo de un solo piso, cerca de las estaciones. En su huella, se construyen complejos de departamentos con espacio comercial en la planta baja a medida que los inversionistas aprovechan los incentivos fiscales para viviendas multifamiliares cercanas al tren ligero que, en su frecuencia máxima planificada, pasará cada 4 a 6 minutos.

El desarrollo del tren ligero puede realizarse a expensas de lo que sea que se encuentre en el camino. El servicio puede brindar a las personas la oportunidad de dejar de conducir desde Everett para trabajar en Seattle o en cualquier otro lugar a lo largo de la línea que eventualmente cruzará el lago Washington hacia Bellevue y Redmond. Eso brinda a las personas opciones de movilidad que pueden ser menos costosas que la propiedad de un vehículo.

Pero podría desplazar a personas que, durante años, han poseído o alquilado propiedades.

Cientos de líderes y miembros de la Iglesia Comunitaria de Alderwood y la Iglesia Cuadrangular de Mill Creek llenan el comedor de la Escuela Secundaria Cascade durante la jornada de puertas abiertas en persona de Sound Transit el miércoles 15 de febrero de 2023 en Everett, Washington. (Olivia Vanni / El Heraldo)

Eso preocupa a algunas personas, incluidos los líderes y miembros de la Iglesia Comunitaria Alderwood y la Iglesia Cuadrangular Mill Creek. Cientos de personas vestían camisetas de color naranja brillante y verde azulado instando a Sound Transit a evitar el desplazamiento de sus iglesias durante la jornada de puertas abiertas en persona de la agencia en febrero. Han comentado constantemente sobre el proceso de estudio de alternativas para hacerse eco de esa solicitud.

Cerca de Casino Road, Los Gavilanes y otros negocios que atienden a clientes de habla hispana podrían necesitar nuevos espacios. Pero muchos de los dueños de negocios, que no son dueños de la propiedad, temen que el precio les excluya de Everett o del negocio por completo.

"Esta colección de negocios establecidos es irreplicable: abandonar Casino Square significaría básicamente abandonar Everett", escribió Patricia Torralba, propietaria de Addictive Ink Tattoo Shop, en un comunicado de prensa de Connect Casino Road en abril.

Un poco más abajo en la línea

La alcaldesa de Everett, Cassie Franklin, que forma parte de la junta directiva de Sound Transit, ha advertido a menudo que los negocios en los cuatro edificios separados de Casino Square enfrentan desplazamientos independientemente de hacia dónde vaya la estación del tren ligero.

Si la junta elige la propiedad de la franja comercial, entonces ésta se ve directamente afectada. Si cruza Evergreen Way o Highway 526 y los propietarios venden, esos negocios podrían verse obligados a cerrar. Incluso si ninguna de las dos cosas sucede, los arrendamientos podrían aumentar a medida que aumente el valor del terreno alrededor de la estación.

“Podemos esperar que se produzca un desarrollo masivo en nuestra área de Everett antes de una estación”, dijo Franklin en la reunión del consejo del 8 de diciembre de 2021.

Franklin encargó al personal de la ciudad la elaboración de un plan de 10 años sobre las empresas en el área de Westmont-Holly-Evergreen-Boeing que llaman WHEB Triangle, que incluye Casino Road. Uno de los objetivos es preservar las empresas locales.

Una idea que está considerando el personal de la ciudad es asegurar espacios comerciales asequibles, dijo el Director de Desarrollo Económico, Dan Eernissee, al consejo en su reunión del 1 de marzo. La esperanza es que la ciudad pueda liderar el trabajo para encontrar nuevos espacios y luego guiar la creación de algo similar a un fideicomiso de terrenos comunitarios, solo para propiedad comercial.

Los líderes de la ciudad ya tienen una posible ubicación: Walter E. Hall Park.

El parque de 137 acres cuenta con campos para béisbol, lacrosse, fútbol y sóftbol, ​​así como un campo de golf público de 18 hoyos, un área de juegos para niños y una pista de patinaje. Está a poco más de 1 milla al oeste de Evergreen Way a lo largo de West Casino Road, y a una distancia similar al este de Airport Road, donde se está considerando la ubicación de otra estación de tren ligero.

En 2017, el consejo y el entonces alcalde Ray Stephenson formaron un comité para revisar su documento de “visiones y valores” de 20 años llamado Envision Everett 2037. El informe del comité hizo varias recomendaciones para las artes, la cultura, la recreación, el compromiso cívico, el crimen y la sustancia. abuso, desarrollo económico, educación, falta de vivienda, vivienda y transporte.

Una recomendación fue evaluar si Everett podría sostener dos campos de golf de propiedad de la ciudad. Si no puede, la ciudad debería reconstruir un campo para otros usos recreativos, concluyó el informe.

En 2019, el Ayuntamiento discutió los dos campos de golf de propiedad de la ciudad y la posible remodelación de Walter Hall. Su debate estuvo enmarcado en tres preguntas centrales:

• ¿Son los campos de golf el mejor y mayor uso de las propiedades?

• ¿Cómo se debería priorizar el golf frente a otras oportunidades recreativas de la ciudad?

• ¿Existe el deseo de explorar otras opciones de uso de la tierra para cualquiera de los dos cursos?

Con estaciones de tren ligero cercanas al este y al oeste, la propiedad del parque podría estar lista para ser remodelada y convertirla en vivienda, comercio minorista y parques e instalaciones recreativas más nuevas.

La reurbanización del Parque Walter Hall probablemente requeriría que la ciudad encontrara una empresa para construir el edificio de uso mixto y cualquier espacio del parque adyacente. La ciudad podría atraer dicho desarrollo mediante la venta de parte de la propiedad o un arrendamiento de bajo costo o sin costo, similar a lo que se ofreció a la Academia Bezos en la estación Everett de la ciudad a cambio de cuidado y educación de la primera infancia sin costo alguno.

Un hombre se detiene para mirar a través de la estación de tren ligero Link propuesta para SR 526 y Evergreen Way el miércoles 15 de febrero de 2023 en Everett, Washington. (Olivia Vanni / El Heraldo)

Una nueva ubicación respaldada por la ciudad es atractiva para la familia Hernández, si el precio es adecuado.

Pero existen preocupaciones sobre el traslado de decenas de miles de dólares en equipos (refrigeradores, mezcladores, sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado), algunos de los cuales fueron fabricados a medida. Felipe y Tony Hernández dijeron que estimaron que la mudanza costaría hasta $500,000, en parte porque podrían verse obligados a comprar equipos nuevos que no cumplirían con el código en una nueva ubicación.

Cuando Los Gavilanes rehicieron su área de carnes, incluyendo nuevos refrigeradores, costó alrededor de $250,000, dijo Tony Hernández. Una cotización para mover un solo horno, de los cuales tienen varios, ascendió alrededor de $50,000, dijo.

Felipe Hernández dijo que apoya la llegada del tren ligero y proyecta un aumento en el negocio una vez que se construyan las estaciones en Everett. No puede imaginarse irse. Espera no tener que hacerlo.

"Nuestros clientes son Casino Road", dijo Tony Hernández.

Ben Watanabe: 425-339-3037; [email protected]; Gorjeo: @benwatanabe.

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Dentro de una pequeña porción de las seis suites que ocupa Los Gavilanes en Casino Square el martes 16 de mayo de 2023 en Everett, Washington. (Olivia Vanni / El Heraldo)

La gran área de panadería de Los Gavilanes el martes 16 de mayo de 2023 en Everett, Washington. (Olivia Vanni / El Heraldo)

Un hombre se detiene para mirar a través de la estación de tren ligero Link propuesta para SR 526 y Evergreen Way el miércoles 15 de febrero de 2023 en Everett, Washington. (Olivia Vanni / El Heraldo)

Cientos de líderes y miembros de la Iglesia Comunitaria de Alderwood y la Iglesia Cuadrangular de Mill Creek llenan el comedor de la Escuela Secundaria Cascade durante la jornada de puertas abiertas en persona de Sound Transit el miércoles 15 de febrero de 2023 en Everett, Washington. (Olivia Vanni / El Heraldo)